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O direito ao arrependimento é um conceito amplamente conhecido pelos consumidores, o qual encontra-se assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) através de seu artigo 49. Este dispositivo legal permite que o consumidor cancele a compra de um produto ou serviço realizado fora do estabelecimento comercial, especialmente pela internet ou por telefone, dentro do prazo de 7 dias.

No caso da compra e venda de imóveis, a Lei 13.786 de 2018 (Lei do Distrato) trouxe a possibilidade de o consumidor se arrepender da compra feita em estandes de vendas, quando esses estandes estão fora do estabelecimento do vendedor. Tal possibilidade encontra-se preconizada no Artigo 67-A, § 10 da referida lei:

Art. 67-A § 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

A introdução desta alteração deve-se ao grande número de ações judiciais movidas contra práticas abusivas adotadas pelas empresas na hora da venda. Muitas vezes, essas práticas envolviam abordar pessoas nas ruas, oferecendo garantias e brindes para atraí-las a palestras, onde rapidamente se formalizou um contrato, sem dar tempo para uma leitura cuidadosa dos termos.

  Para exercer o direito ao arrependimento, e por conseguinte, receber  o consumidor deve enviar uma Carta com Aviso de Recebimento (AR) ao vendedor, dentro do prazo de 7 dias corridos a partir da assinatura do contrato. A carta deve conter:

1. Dados pessoais de ambas as partes (nome, endereço, etc.);
2. Informações sobre o imóvel adquirido;
3. Menção da cláusula que estabelece o direito ao arrependimento e os dispositivos legais;
4. Razões para o arrependimento;
5. Outras informações relevantes.

Uma vez encaminhada essa carta, estará formalizado o direito ao arrependimento por parte do consumidor imobiliário, devendo a empresa proceder com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Ao final deste artigo, disponibilizamos um modelo de carta de arrependimento, com o intuito de auxiliar nossos leitores com sua redação e estrutura.

Esperamos que este artigo tenha esclarecido as formas e meios de implementação do direito ao arrependimento em transações imobiliárias. Em caso de dúvidas, entre em contato com nossa equipe de advogados especializados.

CARTA DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE ARREPENDIMENTO

Iniciar com uma breve introdução quanto à forma pela qual foi realizada a contratação, atentando-se quanto à data em que foi pactuado o contrato, o empreendimento a que ele diz respeito e o local onde foi realizada a contratação. Segue exemplo:

Em xx de xxxx de xxxx, em xxxxxxx fora da sede da Promitente Vendedora, as partes formalizaram o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda da cota xxxxxxxx, pertencente ao empreendimento xxxxxxxxx sito na Rua xxxxxxxx, Bairro xxxxxx, no municipio de xxxxxx/xx. 

Logo após, é necessário especificar (caso o contrato possua) a cláusula na qual encontra-se fixado o direito ao arrependimento, assim como mencionar os dispositivos legais que permitem este direito (os quais encontram-se relacionados na presente):

O Contrato firmado entre as partes prevê na cláusula xxxxxxxxxxx o direito de arrependimento

Direito tutelado pela legislação consumerista, em seu art. 49:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Bem como pela lei dos distratos imobiliários, em seu art. 67-A, parágrafos 10º e 11º:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.

Além da previsão contratual no instrumento firmado entre as partes, a legislação prevê a possibilidade do direito de arrependimento no prazo de 7 dias, sem qualquer ônus ao comprador.

Concluir com a razão pela qual a parte veio a se arrepender da contratação, reiterando os pontos apresentados no primeiro tópico, e por fim mencionando a restituição dos valores pagos conforme previsão contida junto à cláusula de arrependimento:

Assim, diante da xxxxxxxxxxxx, a compradora CIENTÍFICA Vossa Senhoria, dentro do prazo contratualmente previsto, da desistência do contrato firmado entre as partes referente a cota xxxxxxx, pertencente ao empreendimento xxxxxxxxxxxxx localizado na Rua xxxxx, Bairro xxxx, no município de xxxxx/xx, bem como requer a restituição integral e atualizada dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, de forma imediata, conforme cláusula xxxxxx do contrato firmado entre as partes e legislação vigente.

Cidade, DD de MM de AA.

Atenciosamente, 

ASSINATURA DO COMPRADOR

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Qual valor deve ser utilizado para calcular o ITBI? O valor indicado no contrato de compra e venda ou o valor estipulado pelo município? Esta é uma questão recorrente na hora de recolher o imposto.

Vamos usar um exemplo para ilustrar essa situação. Imagine que você comprou um imóvel por R$424.000,00. No entanto, ao calcular o ITBI, a prefeitura estipula um valor de base significativamente maior, de R$930.000,00. Isso significa que você teria que pagar mais do que o dobro do imposto inicialmente previsto.

Este exemplo é real e aconteceu em Porto Alegre, RS. O comprador necessitou pagar R$27.900,00 de imposto (3% sobre o valor arbitrado pelo Fisco) para finalizar a transação. Insatisfeito com a situação, ele recorreu ao judiciário e conseguiu a devolução do valor pago a mais, o que totalizou na recuperação de R$15.180,00.

Essa discrepância é frequentemente contestada nos tribunais, e o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já consolidou o entendimento de que o valor do ITBI deve ser baseado no valor real de mercado do imóvel, ou seja, o valor efetivamente pago na compra.

Assim, os contribuintes que enfrentam essa situação podem recorrer ao judiciário para pagar o valor correto. Caso já tenha pago o imposto, é possível buscar a restituição do valor no prazo de 5 anos.

Se você se encontra nesta situação, o primeiro passo é reunir todos os documentos necessários, como o contrato de compra e venda, a matrícula do imóvel, as guias de recolhimento e seus comprovantes. Em seguida, procure a orientação de um profissional qualificado para definir a melhor estratégia para o seu caso.

 Gustavo Becker                                                                                                        Victor Schmidt Felix

OAB/RS 113.701                                                                                                             Estagiário de Direito

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Passo a Passo para Regularização de Obras Civis:

Passo 1: Cadastro da Obra:

O cadastramento da obra junto ao Cadastro Nacional de Obras (CNO) revela-se como passo inicial para assegurar sua regularização. É necessário acessar o portal do Ecac, utilizando a conta Gov, e direcionar-se à opção de Cadastros, onde se encontra a aba CNO. Os dados da obra devem ser preenchidos minuciosamente. Caso já exista um alvará de construção, este deve ser vinculado à obra, resultando no preenchimento automático das informações.
Após essa etapa, você receberá um número de inscrição da obra e poderá prosseguir com a aferição.

Passo 2: Aferição da Obra:

A aferição consiste na avaliação dos valores relacionados às contribuições previdenciárias e mão de obra empregada na construção. Comece informando seu vínculo com a obra, o qual pode ser como proprietário do imóvel em situações onde você está realizando a aferição de sua própria obra. Feito isto, será necessário informar as datas de início e conclusão. Essas informações são cruciais para determinar a decadência parcial ou total da obra:

• Decadência Total: Decorrem mais de 5 anos desde o início e conclusão da obra.

• Decadência Parcial: Transcorreram 5 anos desde o início da obra e seu devido cadastramento, contudo, não se passaram 5 anos desde o término da obra e sua subsequente regularização.

Para comprovar as datas, você pode utilizar documentos técnicos como habite-se, alvará, entre outros. No entanto, se você não tiver esses documentos, não se preocupe, pois há maneiras mais simples de comprovar o início e o término da sua obra, como as primeiras contas de água e luz, os carnês de IPTU que mostram o terreno e o imóvel, entre outros. Após considerar essas observações, avançaremos para as etapas finais da regularização da sua obra.

Passo 3: Certidões da Obra

Havendo necessidade de pagamento de valores, conforme mencionados acima, a Receita Federal verificará a regularidade das suas contribuições. Posteriormente, será emitida a Certidão Negativa, indicando que não há pendências de impostos relacionadas à obra, o que possibilita a conclusão do procedimento. Após receber uma certidão negativa, será necessário comparecer ao registro de imóveis da cidade onde está localizada a obra para efetuar a regularização e, assim, concluir o processo.

Esperamos que estas orientações simplifiquem o processo de regularização da sua obra e garantam a segurança do seu direito à moradia

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1) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina; Ou seja, o inquilino de locação residencial não poderá utilizar o imóvel para o fim comercial, sem autorização do locador, sob pena de caracterizar infração legal autorizadora de despejo.

2) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; Se o inquilino recebeu imóvel em boas condições, pintado e limpo, assim deverá devolvê-lo. Este tema é sempre motivo de discórdia entre proprietário e inquilino. Por isso, a vistoria do imóvel tem um papel importantíssimo para evitar esses conflitos, falaremos dela em um artigo especial.

3) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; É muito comum quando alugamos uma casa, decorarmos ela do nosso jeito. Entretanto, tome cuidado: deslocar paredes, alterar a fachada, pintar de outra cor o imóvel, sem autorização do proprietário, poderá acarretar infração contratual.

4)permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora; Sim, o proprietário poderá realizar vistorias periódicas no imóvel. Também, caso o imóvel esteja à venda, o inquilino deverá permitir a visita das pessoas interessadas na compra, desde que seja combinada previamente dia e hora para a visita.

5) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; Vai se mudar para um apartamento? Tome o cuidado de falar primeiramente com o síndico e solicitar a cópia da convenção de condomínio e/ou regimento interno, a fim de evitar surpresas com multas.

Vale lembrar que além dos deveres do inquilino, que não se esgotam nos exemplos acima citados, também lhe são atribuídos direitos que devem ser respeitados pelo locador, a fim de manter o equilíbrio na relação contratual e, ainda, um senso de dever, confiança e cordialidade entre as partes.

Você tem alguma boa ou má experiência em locação? Conte nos comentários como foi a sua relação com o locador e como as situações foram resolvidas!

Gustavo Becker, Advogado (OAB/RS 113.701).

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MATRÍCULA DO IMÓVEL Matrícula ATUALIZADA do imóvel, nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver.

CERTIDÃO DE CASAMENTO OU NASCIMENTO DO VENDEDOR Quando se trata de transação imobiliária, o conhecimento do estado civil do vendedor é de suma importância para efetivação do negócio. Caso o vendedor seja casado ou conviva em união estável, o seu cônjuge/companheiro deverá participar da transação.

CERTIDÕES NEGATIVAS DO VENDEDOR Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais). Declaração de inexistência de débitos condominiais.

Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração para certificar-se de eventuais dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário.

Certidão Negativa de Débito/ IPTU Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Toda operação imobiliária, para que seja segura, necessita de uma assessoria jurídica especializada. Para evitar ou solucionar problemas envolvendo o seu imóvel, busque sempre a orientação de um advogado especialista.

Gustavo Becker, Advogado (OAB/RS 113.701).

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Se você já alugou uma casa, apartamento ou kitnet deve saber que está sujeito a regras básicas. E segui-las é essencial para se manter uma boa relação. Para ajudar nessa tarefa, explicamos 5 deveres do locador (proprietário) previstos na Lei do Inquilinato:

1. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; Imóvel com portas e janelas que não fecham, ou cujas instalações elétricas e hidráulicas não funcionam, não se encontra em estado de servir à moradia ou estabelecimento comercial do locatário.

2. responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; Constatado defeitos preexistentes, tais como: rachaduras, goteiras, piso ou assoalho comprometido, e negando-se o locador a repará-los, o locatário poderá optar pela dissolução do contrato e pleitear indenização, ou pedir redução proporcional do preço do aluguel.

3. fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; O locador é obrigado a exibir os comprovantes relativos às parcelas que exigir do locatário, assegurando, assim, o direito de o locatário fiscalizar com exatidão as verbas cobradas.

4. pagar as despesas extraordinárias de condomínio; Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo: reformas estruturais, pinturas de fachada, custos de PPCI, decoração das áreas comuns, constituição de fundo reserva, etc.

5. pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; É muito comum que na prática o inquilino arque com o IPTU e seguro contra fogo, mas para que essas obrigações sejam de fato exigíveis, se faz necessária previsão contratual nesse sentido. Verifique em seu contrato a cláusula que dispões sobre essas despesas.

Vale lembrar que além dos deveres do locador, que não se esgotam nos exemplos acima citados, também lhe são atribuídos direitos que devem ser respeitados pelo locatário, a fim de manter o equilíbrio na relação contratual e, ainda, um senso de dever, confiança e cordialidade entre as partes.

Você tem alguma boa ou má experiência em locação? Conte nos comentários como foi a sua relação com o locador e como as situações foram resolvidas!

Gustavo Becker, Advogado (OAB/RS 113.701).

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